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卖房委托书公证的婚姻状况和房屋权属审查

作者:宁国公证处

?? ?阅读次数 :????时间:2015-12-20
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? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?卖房委托书公证的婚姻状况和房屋权属审查
? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 沈光见? 徽元公证处
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? ? 自然人出卖房屋委托书公证已经成为公证行业的重要业务,暴露出来的问题常使公证处和公证员倍感压力甚至付出惨痛的代价。要有效防控此类业务的陷阱和风险,办理过程中的审查环节至关重要。审查的内容包括身份证件和其他证据材料的真实性、人证同一性、民事行为能力、真实意思表示、婚姻状况和房屋权属等多个方面,其中,委托人的婚姻状况和房屋的产权,是审查的两个核心内容,笔者结合自己的做法、经验和体会,谈谈这两个方面的审查。
? ? 一、婚姻状况审查
? ? 从公证实务的角度,婚姻状况可细分为九种:未婚、未婚同居、未婚同居已解除、一次婚姻已婚、离婚又复婚、离婚又再婚、离婚未再婚、丧偶又再婚、丧偶未再婚。
? ? 在自然人出卖房屋委托书公证实务中对申请人婚姻状况的审查,应以认定房屋所有权为目的,并以足以认定房屋所有权为限。
? ? 未达法定婚龄的未婚者(男不满二十二周岁,女不满二十周岁),根据其身份证、户口簿即可认定其未婚状况。
? ? 已达法定婚龄的未婚者,根据其身份证、户口簿及其户籍所在地县、区级民政部门出具的无婚姻登记记录证明,即可认定其未婚状况。
? ? 申请人声称未婚同居关系存续、房屋系同居期间共同共有的,应要求其提供相应的证据,如购房合同、子女出生证、证人证言等。
? ? 申请人声称未婚同居关系已解除、房屋系解除同居关系分割所得的,应要求其提供相应的证据,如民事判决书、公证书等。
? ? 一次婚姻的已婚者,如两人在共同生活一定时间之后才补办结婚证,而房屋是在补办结婚证之前的共同生活期间取得的,应当提供其婚姻登记档案中的“结婚登记审查处理表”和“申请结婚登记声明书”,只要“结婚登记审查处理表”和“申请结婚登记声明书”上写明双方办理结婚登记时的婚姻状况均为未婚,双方在办理结婚登记之前即以夫妻名义同居生活,且以夫妻名义同居生活的起始时间在房产证取得之前,便可认定房屋属于两人共同共有。
? ? 申请人离婚又复婚或离婚后又与他人再婚的,如拟出卖的房屋不是在当前存续的婚姻期间取得,均应提供为认定房屋产权所必需的婚史证据,包括初婚结婚证、离婚证、离婚协议、民事调解书、民事判决书、复婚或再婚结婚证和婚姻登记档案中的“结婚登记审查处理表”和“申请结婚登记声明书”。
? ? 申请人丧偶又再婚的,如拟出卖的房屋是在再婚前的丧偶状态下取得,应提供前次婚姻结婚证、前配偶死亡证明、再婚结婚证和婚姻登记档案中的“结婚登记审查处理表”和“申请结婚登记声明书”。
? ? 如果认定房屋产权有需要,对于有三次或三次以上婚姻登记记录的申请人,应当要求其提供相关民政部门出具的集中反映婚史的“婚姻登记记录证明”。
? ? 凡有婚史又未再婚的申请人,均应提供其户籍所在地县、区级民政部门出具的无婚姻登记记录证明,以证明其自最近的婚姻变故以来的婚姻状况。
? ? 由于尚未实现全国联网,婚姻登记机关出具的无婚姻登记记录证明并不能从实体上证明被证明人确实未婚或未再婚,对已达法定婚龄且年龄较大(如三十周岁以上)的未婚者或有婚史又未再婚者,可以要求其签署未婚声明书或未再婚声明书留档,以加重其责任,并作为公证处和公证员已尽职责的证据。
? ? 由于前不久开始,民政部门不再出具婚姻状况证明,公证机构面临新的困扰。在有关方面应对新规出台之前,前文所述民政部门婚姻状况证明可以以以下方式代替:1、由公证处出具核实函,派员前往相关民政部门核实委托人的婚姻登记记录信息。2、委托人有正规单位的,由其单位出具婚姻状况证明。3、由委托人签署婚姻状况声明。4、由委托人请来相关知情人作证。
? ? 二、房屋权属审查
? ? (一)房屋来源的审查
? ? 房屋的来源大致有这样几种:1、买受,包括房改房买受、商品房买受和二手房买受,一次性付款买受和按揭贷款买受。2、受赠,包括接受遗赠。3、继承。4、拆迁安置。5、分割,包括离婚分割、解除同居关系分割、家庭财产分割、其他情形分割等。
要根据房屋来源的不同和认定房屋权属的需要,收集相应的证据,必要时,可要求申请人向房地产管理部门调取相关房屋档案材料,尤其是房改房和因分割而取得的房屋。
? ? (二)房屋权属的审查
? ? 房屋的权属状况包括一人单独所有、夫妻共同共有、夫妻按份共有、无婚姻关系者共同共有、无婚姻关系者按份共有等多种形态。
? ? 房屋权属的认定应当根据房屋的来源结合申请人的婚姻情况进行。
? ? 由于最高人民法院废止了有关房改房购买时享受已故配偶工龄优惠不能作为认定已故配偶享有产权的依据的文件,健在一方按照房改政策享受已故配偶工龄优惠购买的房改房是否属于夫妻共同财产,主要取决于相关政策和房地产管理部门的意见,常有被认定为夫妻共同财产的情形。对于申请人拟委托出卖的这类房产权属的认定要慎重,应该调取房屋档案中的购房材料,并咨询房地产管理部门的意见后作出认定,避免因与房地产管理部门的意见相左影响公证书的使用而引起当事人的不满或投诉。
? ? 依照婚姻法和婚姻法司法解释,夫妻一方所有的房屋,应区别两种情况办理。1、房产证登记的所有人将其作为个人财产申办公证,应询问其配偶并制作笔录,由其配偶确认或承认属于一方所有,还应告知申请人房地产管理部门可能要求其配偶办理确认或承认属于一方所有的声明书公证,申请人及其配偶要求同时办理该种声明书公证的,即可同时办理。2、房产证登记的所有人将其作为夫妻共同财产申办公证,由夫妻双方共同申请、共同委托,双方共同签署约定房屋共同共有的协议书留档,询问笔录应当记录双方约定为共有的意思表示。
? ? 离婚未分割的房屋,应该要求申请人先行分割,办理析产登记,领取新的房产证后再予办理。
? ? 离婚又复婚的,离婚时未分割或虽在离婚协议中作了分割但未办理析产登记的原夫妻共同所有的房屋,只要双方没有异议,仍应认定为夫妻共同财产,但可以要求双方签署明确仍为双方所有的夫妻财产约定协议书留档。
? ? 如拟出卖的房屋是申请人其与已故配偶的共同财产,应建议其先办理遗产继承和分割过户手续。
? ? (三)房屋处分有无受限的审查
? ? 房屋处分受限,就不能为申请人办理公证。
? ? 房屋处分受限的情形包括抵押、查封、保全、限制转让等。如有必要,应该向有关房地产管理部门核实。
? ? 适用《公证程序规则》第三十六条的规定和定式公证书格式第一式,对委托人的委托行为进行公证的,应当以查阅房屋登记簿的方式核实申请人提交的房屋权属凭证是否属实,以及拟出卖的房屋有无被抵押、查封、保全等限制处分的情况。
? ? 申请人为被羁押人员的,应当审查申请人拟委托出卖的房屋是否属于涉案财产,必要时可向公安机关、人民法院、人民检察院、监狱、房地产管理等有关部门核实其是否有权处分相关房屋,获取相关证明。
? ? 房屋处于抵押状态,虽然也属于处分受限的范畴,但所有权人有权出卖,只是应告知申请人履行担保法规定的相关义务。?

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